Rynek nieruchomości

Jak rodzi się problem

Załóżmy, że pożyczkodawca udziela kredytu na 100 tys. USD i finansuje go emisją obligacji, które kupowane są przez fundusz inwestycyjny przy użyciu środków wpłacanych do niego przez udziałowców. Pożyczkobiorca posiada część własnych środków i nabywa nieruchomość wartą 120 tys. USD. Wkład własny kupującego (różnica między wartością kredytu - 100 tys. - a aktualną ceną nieruchomości - 120 tys.) uprawnia go następnie do wzięcia dodatkowego kredytu konsumpcyjnego (tzw. second mortgage loan) o wysokości np. 10 tys. Stosunek wartości zabezpieczenia do zadłużenia wynosi w tym przypadku 120:110 (wielkość większa od jedności) - 120 tys. warta jest nieruchomość, a 110 tys. przypada na wartość zadłużenia.

Gdy ceny nieruchomości spadają, zmniejsza się też wspomniany wcześniej stosunek. Dla przykładu, spadek cen o nieco ponad 17% powoduje, że wartość nieruchomości wynosi obecnie około 100 tys. USD, a proporcja wartości zabezpieczenia do zadłużenia spada do 100:110 (wielkość mniejsza od jedności) - zwiększa to ryzyko niewypłacalności dłużnika. Z tego powodu zmniejszają się też oceny (tzw. ratingi) obligacji hipotecznych, publikowane przez agencje ratingowe takie jak Moody's, Fitch czy Standard&Poors. Dotyka to bezpośrednio wartości portfela instytucji finansowych, które wcześniej kupowały obligacje hipoteczne w nadziei na wysoką stopę zwrotu (bo przecież nieruchomości uznawane są za bezpieczne i rentowne inwestycje).

Taka właśnie sytuacja miała miejsce w przypadku amerykańskich obligacji hipotecznych emitowanych dla sfinansowania kredytów o najniższym standardzie (subprime loans). Ich ratingi gwałtownie spadły a zagrożone utratą płynności fundusze - dokładnie Bearn Stearns i BNP Paribas - musiały zamrozić wypłacanie udziałów (bo wartość ich portfeli znacznie spadła a oddanie pieniędzy wierzycielom oznaczałoby w tym przypadku ogromne straty, bo należałoby spieniężyć bardzo tanie obligacje) wzbudzając panikę wśród inwestorów.    

Jak zaraza

Zapoczątkowany kryzys może rozprzestrzeniać się szybko jak zaraza. W szczególności narażone są instytucje mające w swoim portfelu dużą ilość obligacji hipotecznych. Wpływa on także na nastroje innych inwestorów (nawet tych nie odczuwających strat z tytułu obligacji hipotecznych), którzy obawiając się utraty płynności całego rynku sprzedają posiadane aktywa (jak choćby akcje) i czekają na dalszy rozwój sytuacji. W przypadku, gdy wyprzedaż jest gwałtowna indeksy giełdowe na całym świecie pikują w dół, co też zaobserwowaliśmy w rzeczywistości.

Rynki finansowe nie są jednak z reguły pozostawione samym sobie z uwagi na fakt, że problemy na nich obserwowane mogą się dość szybko przenieść do sfery realnej gospodarki. Dużą rolę w tej kwestii odgrywa amerykański System Rezerwy Federalnej, który może regulować płynność sektora bankowego poprzez zmiany stopy referencyjnej. Jakkolwiek początkowo niechętny wszelkim reakcjom, Fed zdecydował się w piątek, 17. sierpnia, na obniżenie stopy dyskontowej (jeszcze nie referencyjnej), co wygenerowało bardzo pozytywny impuls dla inwestorów. Indeksy giełdowe skoczyły raptownie w górę i zakończyły dzień na solidnych wzrostach, odrabiając część strat z dnia poprzedniego, feralnego czwartku 16 sierpnia.

Perspektywy dla globalnych rynków finansowych są jeszcze wciąż niejasne. Wszystko zależy od tego, czy obserwowany kryzys znajdzie odzwierciedlenie w rzeczywistych danych ekonomicznych za sierpień. Jeśli przełożenie będzie istotne, Fed może zacząć obniżać stopy procentowe, zwiększając płynność sektora finansowego, co prawdopodobnie pozwoli na szybsze unormowanie sytuacji i uspokojenie nastrojów.