Rynek nieruchomości

Począwszy od przełomu 2005 i 2006 roku liczba domów jednorodzinnych, których budowę rozpoczęto w Stanach Zjednoczonych (Housing Starts) zaczęła się dość szybko kurczyć. Podobną sytuację odnotowano w przypadku liczby pozwoleń na budowę (Building Permits), która jest niejako wskaźnikiem wyprzedzającym w stosunku do domów budowanych w przyszłości; chcąc postawić dom trzeba się wcześniej postarać o pozwolenie na budowę. Ostatecznym potwierdzeniem problemów był spadek indeksu HMI (Housing Market Index) przygotowywanego przez NAHB (National Association of Home Builders), który jest ankietowym wskaźnikiem koniunktury, a pytania w nim zawarte dotyczą sytuacji bieżącej i przyszłej. Obserwowane zjawisko sugerowało, że z popytem na nieruchomości mieszkaniowe zaczęło się dziać coś niedobrego. Rzeczywiście, sprzedaż nowych domów (New Home Sales) znacznie obniżyła się; spadek odnotowano także w przypadku transakcji z rynku wtórnego, gdzie dokonuje się obrót nieruchomościami zmieniającymi właściciela (Existing Home Sales). Niedostatek popytu szybko znalazł odzwierciedlenie w cenach, które zaczęły systematycznie się obniżać. Jak do tej pory na rynku nieruchomości nie zmieniło się zbyt wiele; obserwowane zmiany straciły tylko nieco impetu, a spadki są nieco wolniejsze.

Jak mieszkanie to na kredyt

Na pierwszy rzut oka, spadek cen nieruchomości to dla amerykańskiego konsumenta nie lada gratka. Niestety, zakupu mieszkania nie dokonuje się za gotówkę, a spadające ceny nieruchomości przekładają się bezpośrednio na możliwości kredytowe konsumentów, które kurczą się jeszcze szybciej.  

Osoby decydujące się na zakup domu lub mieszkania aplikują o przyznanie kredytu do różnego rodzaju instytucji pożyczkowych. Te z kolei pozyskują fundusze na udzielanie kredytów poprzez emisję obligacji hipotecznych (mortgage bonds). Kupowane są one przez różne instytucje finansowe (banki, banki inwestycyjne, fundusze inwestycyjne itp.) a ich zabezpieczeniem staje się wartość nabytej nieruchomości (można sobie wyobrazić, że wartość nieruchomości jest gwarantem wartości obligacji hipotecznej). Kredyt mieszkaniowy jest oczywiście oprocentowany wyżej niż emitowane na jego podstawie obligacje hipoteczne, co umożliwia osiągnięcie zysku przez pożyczkodawcę.

Na tym jednak historia się nie kończy. Amerykańscy konsumenci słyną z tego, że ich życie uzależnione jest od kredytów konsumpcyjnych. Są to tak zwane Home Equity Loans oraz Home Equity Lines of Credit i stanowią kredyty konsumpcyjne zabezpieczone wartością posiadanej nieruchomości. Nieruchomości są już z reguły obciążone kredytem hipotecznym, który posłużył do sfinansowania ich zakupu. W miarę jednak upływu czasu, gdy kredyt mieszkaniowy jest powoli spłacany, wartość pozostającego do spłaty kredytu staje się mniejsza niż aktualna cena nieruchomości. Do wysokości tej właśnie różnicy możliwe jest uzyskanie kredytu konsumpcyjnego.